פסק-דין בתיק ת"א 323-06-09

1.     עניינה של התובענה שלפני היא מחלוקת בשאלת הזכויות בבית מגורים המצוי ברחוב הגדוד 52, בית מספר 20 ברחובות, הידוע כגוש 3701 חלקה 699 תת חלקה 3 (להלן: " הנכס"). אין חולק כי הנכס נרכש על ידי הנתבע, מר משה שטריקר (להלן: " הנתבע"), ונרשם על שמו כחוכר במרשם המקרקעין. ואולם, התובע, מר שלום כהן (להלן: " התובע") טוען כי הנכס נרכש למעשה במשותף, ובחלקים שווים, על ידו ועל ידי הנתבע, ומבקש לפיכך כי בית המשפט יצהיר על זכויותיו בנכס, ויורה לרשם המקרקעין לתת להן ביטוי במרשם המקרקעין.

2.    העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים הן כדלהלן:

א.      התובע והנתבע, שניהם תושבי רחובות, היו עד לפרוץ המחלוקת נשוא תיק זה ידידים טובים. בראשית שנת 2007, בעקבות הליך גירושין, מצא עצמו התובע ללא קורת גג, והתגורר תקופה קצרה בביתו של הנתבע, ואחר כך בבית שהתובע השכיר לו ולבנו.

ב.      התובע משקיע מעת לעת, לרוב יחד עם אחרים, ברכישת דירות ומבני תעשיה, שיפוצם והשכרתם. הנתבע, לעומת זאת, הוא עובד בכיר במוסד לביטוח לאומי (סגן מנהל תחום הגביה ברחובות), ובאותה עת לא היו בבעלותו נכסי מקרקעין.

ג.       בחודש מאי 2007 לערך ביקשו התובע והנתבע, יחד עם בנו של הנתבע, מר דביר שטריקר (להלן: " בן הנתבע"), לרכוש נכס מקרקעין ברחוב מנשה קפרא ברחובות. לצורך ביצוע העיסקה העביר בן הנתבע סכומי כסף של כ- 30,000 - 40,000 ש"ח לתובע, ואולם עסקה זו לא יצאה אל הפועל, בשל בעיות שונות שאינם מענייננו (להלן: " העסקה שכשלה"). 

ד.      בסיועו של מתווך מקרקעין בשם ברק מזרחי (להלן: " המתווך") איתר התובע בחודש אוגוסט 2007 את הנכס מושא תובענה זו, ואף חתם ביום 26.8.2007 על זיכרון דברים לרכישתו מהחוכר באותה עת, הגב' ברטה יוגב (להלן: " המוכרת") תמורת סכום של 764,208 ש"ח (להלן: " זיכרון הדברים"). כנגד חתימת זיכרון הדברים נתן התובע שטר בסכום של 10,000 ש"ח. בעקבות חתימת זיכרון הדברים החליפו התובע והמוכרת טיוטת חוזה, שהוכנה על ידי עורכת דינה של המוכרת, עו"ד אירית בירנבוים (להלן: " עורכת הדין של המוכרת"), ותוקנה על פי הערות ספורות שהעביר עורך דינו של התובע, עו"ד עמנואל שלטון (להלן: " עו"ד שלטון").

ה.      כשבוע לאחר חתימת זיכרון הדברים, ביום 4.9.2007 נחתם חוזה מכר ביחס לנכס, וזאת בנוסח הטיוטה המתוקנת, ובמחיר שסוכם בזיכרון הדברים (להלן: " חוזה המכר"). ואולם, מסיבות השנויות במחלוקת בין הצדדים, חלה בשלב זה תפנית בזהות הקונה. במקום שמו של התובע (מר משה כהן) מתנוסס על הסכם המכר שמו של הנתבע (מר משה שטריקר) כקונה היחיד. זאת ועוד, עובר למעמד חתימת חוזה המכר חתם התובע, אשר נכח גם במעמד החתימה על חוזה המכר, על מסמך המבטל את זיכרון הדברים, וקיבל חזרה את השיק שנתן כמקדמה.

ו.       ביום 24.2.2008, עשו הצדדים שני הסכמים ביניהם. ההסכם הראשון הוכתר בכותרת "הסכם שותפות" (להלן: " הסכם השיתוף"), ונוסחו הוא כדלהלן:

         " אנו החתומים מטה, שטריקר משה, ושלום כהן מאשרים כי הבית ברח' הגדוד 52 דירה 20 ברחובות נרכש על ידנו בחלקים שווים. לכל אחד מאתנו יש 50 אחוז בזכויות והחובות".

         ההסכם השני הוא התחייבות של הנתבע שלא למכור ולא להעביר את זכויותיו בנכס מבלי לקבל הסכמה מראש ובכתב מהתובע. מסמך זה הוכן על ידי עו"ד שלטון, ואושר על ידו כי נחתם בנוכחותו על ידי הנתבע " לאחר ששוכנעתי כי הבין את תוכן ההתחייבות". מכוחו של מסמך זה נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע במרשם המקרקעין.

ז.       אין חולק כי כ- 60% מהכספים ששימשו למימון רכישת הנכס (450,000 ש"ח) ניתנו מהלוואה מובטחת במשכנתא שהעמיד בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: " בנק לאומי") לטובת הנתבע. יתרת מחיר הרכישה 314,000 ש"ח אף היא שולמה למוכרת, כאשר על מקורם המדויק של הכספים קיימת מחלוקת בין הצדדים. בעקבות זאת נרשם הנכס ביום  13.3.2008 על שם הנתבע, כאשר במקביל לרישום זה נרשמה גם משכנתא לטובת בנק לאומי והערת אזהרה לטובת התובע.

3.    המחלוקת המרכזית בין הצדדים נוגעת לשאלה מה הייתה הסיבה לחילופין שהתרחשו בזהות הקונה בשבוע שבין חתימת זיכרון הדברים לבין חתימת חוזה המכר. לטענת התובע שינוי זה נבע מהחלטתו שלא לרכוש את הנכס לבדו, אלא במשותף עם הנתבע. לטענת הנתבע (אשר בחר לייצג את עצמו בהליכים לפני) השינוי נבע מכך שהתובע לא יכול היה לממן את רכישת הנכס, ועל כן העביר לו את העסקה. אם תתקבל עמדת התובע, הרי שהנכס נרכש על ידי הנתבע בחלקו בעבורו, ועל כן התובע מחזיק במחצית מהבעלות בנאמנות בעבורו. לעומת זאת, אם תתקבל גרסת הנתבע, הרי שהנכס נרכש בשלמותו על ידי הנתבע, וממילא יש לדחות את התביעה.

דיון והכרעה

4.    המחלוקת בין הצדדים היא כאמור בשאלה האם הייתה הסכמה ביניהם שרכישת הנכס תעשה במשותף, כך שהזכויות בו יתחלקו בין הצדדים שווה בשווה, או שמא נרכש על ידי הנתבע בלבד, כפי שמעידים חוזה המכר והרישום במרשם המקרקעין.

5.    הדין הישראלי מכיר באפשרות לפיה הבעלים הרשום של זכות במקרקעין, שהוא בעל הזכות בדין, מחזיק למעשה את הזכות, כולה או חלקה, בנאמנות בעבור אחר, המוחזק כבעל הזכות ביושר. המצב הטיפוסי בו קיים פער מסוג זה בין הזכויות הרשומות (הזכויות בדין) לזכויות בפועל (הזכויות ביושר) הוא כאשר נכס השייך לשני בני זוג נרשם על שם אחד מהם (ראו, למשל באחרונה, ע"א 7750/10 בן גיאת נ' הכשרת היישוב ביטוח בע"מ (ניתן ב- 11.8.2011)). ואולם, אין מניעה שמצב דברים זה יתרחש גם מחוץ למסגרת היחסים שבין בני זוג, כאשר קיימת הסכמה בין הצדדים שהרכישה תעשה במשותף או בעבור אחר (ראו, למשל, ע"א  34/88 רייס נ' עזבון המנוחה חנה, פ"ד מד(1) 278 (1990) (להלן: "עניין רייס")).

6.    ודוק, מצב של רכישה במשותף איננה יוצרת, כשלעצמה, שותפות במובן המשפטי של המונח, כפי שזה משתקף בפקודת השותפויות [נוסח חדש], תשל"ה - 1975. שותפות היא אישיות משפטית הנוצרת בהסכם בין השותפים במטרה לאחד משאבים וכישורים על מנת להביא להפקת רווחים. רכישה של נכס במשותף, אף כשזו נעשיית למטרה של הפקת תועלת כלכלית מהנכס (למשל, עלי ידי השכרתו) אינה יוצרת בהכרח את רמת הפעילות המשותפת הדרושה על מנת להכניס את יחסי הצדדים למסגרת דיני השותפויות. קו הגבול בין שני המצבים - שיתוף בבעלות והקמת שותפות - עשוי להיות דק, אולם בעניננו דומה כי אף לגרסת התובע אין טענה כי בין הצדדים סוכם על הקמת שותפות. כל שנטען הוא שהצדדים ביקשו לרכוש במשותף את הנכס באופן שבסופו של יום תיווצר בעלות משותפת בו.

7.    הסכמה לרכישה במשותף או בעבור אחר יוצרת מצב של נאמנות. על הסכמה זו יש ללמוד בכלים הפרשניים המקובלים המשמשים אותנו בדיני החוזים בכדי לעמוד על אומד דעת הצדדים, דהיינו נוסח ההסכמות בין הצדדים, הנסיבות וחזקות פרשניות (והשוו לעניין רייס, אשר הוכרע בהתאם לחזקה הפרשנית לפיה " מקום בו מועברת הבעלות בנכס לפלוני, בעוד הכסף לרכישת הנכס בא מידי אלמוני, קמה חזקה לטובת האחרון, לפיה מוחזק הנכס בנאמנות עבורו בידיו של הראשון". שם, בע' 285). 

8.    ודוק, המחוקק הטיל בחוק חובה לדווח על רכישת זכות במקרקעין בנאמנות לרשויות המס (סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963), ואף קבע סנקציה על הפרת חובת הדיווח האמורה (ראו סעיף 69 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין). ואולם, אי דיווח כאמור אין בו כדי למנוע את ההכרה בכך שהלכה למעשה הרכישה נעשתה בנאמנות. במקביל, יצר המחוקק מנגנון המאפשר להביא את דבר קיומה של נאמנות שכזו ביחס לנכס שפעולות בו טעונות רישום בפנקס ציבורי לידיעתם של צדדים שלישיים (ראו סעיפים 4 ו- 5 לחוק הנאמנות, התשל"ט - 1979). ואולם, גם בהקשר זה, הימנעות משימוש במנגנון האמור אינה מונעת את האפשרות להכיר בקיומה של הנאמנות (ואף לא שולל את תוקפה כלפי נושיו הלא מובטחים של הבעלים הרשום. ראו, ע"א 5955/09 כונס הנכסים נ' מרשה טאובר (ניתן ב- 19.7.2011)).

9.    לאחר ששמעתי את הצדדים ועדיהם, ועיינתי בסיכומים שהגישו, הגעתי למסקנה כי הוכח מעבר למאזן ההסתברויות, ואף הרבה למעלה מכך, כי כוונת הצדדים במקרה שלפני היתה לרכוש את הנכס במשותף, כפי שטוען התובע. קביעה זו נשענת על מספר אדנים: